교통 신설지 신주거지 투자가치 높아
강남 신도시 비강남 그 외 순으로 상승

“부동산 차트는 거짓말을 하지 않죠. 과거 차트를 분석해보면 부동산이 오르기 시작하면 평균적으로 6개월은 계속 상승합니다. 또 앞으로 어느 지역이 오를지도 분석이 가능하죠. 투자자는 오르기 시작할 시점에 투자하는 것이 중요합니다”

“부동산 차트는 과거와 현재를 분석하고 미래를 예측할 수 있는 중요한 지표이죠” 
안동건 RME부동산차트연구소 대표는 부동산 업계에서 부동산차트로 부동산 시장 현황 분석과 투자방향을 정하는 신개념을 부동산 업계에 불어넣고 있는 차세대 부동산 전문가다.
그는 지난 2001년부터 경매로 부동산을 시작하면서 그 당시 경매 물건 12채에 투자해 수익을 얻는가하면 지난 2006년 동대문의 99㎡형대의 2억원짜리 아파트를 1억원의 대출을 끼고 1억원에 매입해 두달만에 4억원에 되팔았다. 교육 사업을 하고 있는 그에게 투자자문을 얻어 수익을 본 투자자들도 많다. 일례로 2년전 3000만원으로 가양동의 아파트에 투자한 한 투자자는 3년만에 400%의 수익을 냈다.

◆차트로 부동산 시장 예측

그는 부동산 시장은 과거 데이터로 앞으로의 예측이 가능하다고 부동산 차트 분석 속에 해답이 있다고 강조했다.
“과거 부동산 차트를 분석하면 부동산의 패러다임이 보입니다. 부동산 시장은 지역마다 개별적인 시장이 아닙니다. 유기적으로 모든 지역이 연결돼 있어 한곳이 오르면 연계된 지역들도 같이 오르죠”
그의 설명에 따르면 강남이 오르면 신도시가 오른다. 이어 비강남지역이 오르고 가격이 많이 빠졌던 지역들이 오르기 시작한다.
“최근 강남이 오르자 신도시라 할 수 있는 서남권인 과천이 올랐죠. 수도권광역급행철도(GTX)지역도 상승세를 탔습니다. 이어 비강남권인 은평뉴타운이 입주를 앞두고 가격이 오르고 있습니다. 서울내에서 가격이 가장 저렴했던 동북권도 동북권 르네상스 프로젝트로 오름세를 타기 시작했죠”

또, 부동산은 상위 지역과 하위 지역으로 구분돼 상위 지역이 오르면 시간 간격을 두고 하위 지역이 따라 오르게 된다. 위치 값이 같은 곳도 같이 오른다. 여기서 위치값이란 3.3㎡당 매매가가 비슷한 곳을 의미한다. 일례로 위치 값만 따져볼 때 노원구와 관악구를 들 수 있다.
“지난해 1월 노원구가 오르는데 관악구가 올랐다”며 “이는 이 두 지역의 위치값이 같아서이다. 이들 지역의 입지나 거주자의 특성은 다르지만 위치값만 놓고 볼 때 앞으로 부동산 시장을 예측해 볼 수 있다”고 말했다. 그는 “노원구가 오름세를 탔으니 이제 하위 지역이라할 수 있는 의정부도 오를 때”라고 말했다. 

그는 올해 부동산 시장에 대해 연말까지 강보합으로 갈 가능성이 높다고 말했다. 그는 “보통 부동산은 바닥을 2번 치는데 지금 부동산이 한번 빠지는 상황이다. 정상적으로 부동산 시장이 진행이 되면 2번째 바닥이 올 것이지만 정부가 인위적으로 부동산 가격을 끌어올려놔 일부 지역만 상승하는 기현상을 보이고 있어 두 번째 하락 없이 진행될 가능성도 있다”고 말했다. 하지만 두 번째 하락 없이 진행되면 경기가 회복하지 않은 상황에서 부동산 가격이 계속 상승해 앞으로 더 큰 문제가 발생할 수 있다는 의견이다.

◆도로 신설ㆍ신거주지 유망

그가 투자가치를 따져볼 때 가장 먼저 주시하는 것은 크게 교통가치와 거주가치다. 즉, 없던 도로나 노선이 신설되거나 낙후되고 노후됐던 지역들이 새로운 신흥 주거지역으로 떠오르는 곳들이다. 
구체적으로 살펴보면 △한남동, 성수동 등 지역적인 특성을 지닌 곳 △노선과 도로가 신설되는 등 교통이 편리해지는 곳 △한강변 전략정비구역 등 지자체 정부의 정책 수혜를 받는 지역 △인천 청라지구 등 신주거지역이 형성되는 곳 등이다. 

그는 한남동, 성수동 투자가치에 대해 “부동산은 그 시대 사람들이 선망하는 곳은 반드시 계속 상승하기 마련”이라며 “한남동, 성수동은 입지가 뛰어나고 모든 사람들이 선망하는 곳이다. 한남동은 한남더힐이 들어선다. 성수동은 서울숲과 인접하고 인근 행당도시개발지구에는 공연장이 포함된 주상복합이 들어서게 된다. 그렇게 되면 다시 한번 주거지가 새롭게 바뀌게 돼 투자가치가 높다”고 말했다.

또 노선과 도로가 신설되는 곳은 부동산이 오르기 마련이라며 최근 9호선 주변의 시세가 상승하고 투자가치가 높다고 하는 것과 같은 맥락이다.  
특히 교통시설이 확충되는 지역 중 지하철 9호선과 연결되는 김포 경전철은 개발 계획이 확정되고 내년에 착공에 들어간다. 김포 재정비촉진지구 지구지정 공람공고가 내년 초로 예정돼 있어 이들 수혜를 받는 지역의 시세가 상승될 것으로 예상돼 투자가치가 높다. 김포 한강신도시 우미린이 성공적으로 분양을 성공한 것을 비춰볼 때 김포권의 부동산이 살아나고 있다는 의미다.
이밖에 그는 “신림 경전철은 우이신설 경전철 착공 이후 착공에 들어갈 가능성이 높다. 5호선 연장선의 경우 서울 상일동역에서 미사지구까지 2∼3㎞ 연장하는 방안을 검토 중이어서 이 일대도 투자처로 유망하다”고 말했다.

한강변 공공성 회복 프로젝트에서 전략정비구역으로 지정된 압구정, 성수, 합정, 이촌, 여의도 등 5곳외에도 유도정비지역도 눈여겨볼만하다. 유도정비구역은 망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양 등 5곳으로 중ㆍ장기적인 중ㆍ소규모 개발이 예상되는 지역이다.

또 동북권 르네상스 프로젝트의 수혜를 입는 노원구의 가격이 상승하고 있는 추세를 볼 때 의정부, 양주, 동두천이 따라서 상승할 수 있는 여지가 있고 가격적인 측면에서도 메리트가 있어 투자처로 괜찮다.
인천 청라, 송도, 강일지구, 고덕지구 등은 신주거지역이 형성되는 곳이나 새롭게 거주지가 바뀌는 곳은 주거시설이 대거 들어서는 지역이라 앞으로 시세가 상승할 수 있는 여지가 높다.

안동건 RME부동산차트연구소 대표는------
안동건 RME부동산차트연구소 대표는 2001년 경매정보업체 입사를 시작으로 시행사, 수입유통업 등을 거치면서 부동산차트를 만들게 됐다. 안 대표는 부동산 시장에 부동산차트라는 신개념으로 부동산 시장의 위치와 흐름을 파악하는 차세대 전문가다. 그는 부동산 차트로 투자자에게 투자자문과 강의를 진행해 오고 있다.